杭州买小学学区房怎么选，杭州市中心老破小房价谁是NO.1

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1、杭州买小学学区房怎么选：全部下跌之后，杭州市中心老破小房价谁是NO.1？这份榜单告诉你答案

钱江晚报·小时新闻记者 黄磊 吴佳怡 蓝鋆滋

近几年，随着杭州楼市逐渐进入改善通道，老小区唱衰的声音也不绝于耳。尤其在去年，随着二手房市场下行，老小区量价齐跌，不少老小区的价格甚至跌回了5年前，跌幅高至30-40%，普遍抗跌能力不及次新房。

虽然在房屋品质上无法与次新房相抗衡，但老小区也有着小户型、低总价、位置佳、生活配套齐全等优势，对于首次置业的刚需购房者来说，是不错的选择。

那么，杭州的老小区现状到底如何？哪些老小区最受欢迎？钱江晚报美好生活研究院对杭州65个老小区（建筑年代在2000年以前）进行了一番调查。

老小区改造范本翠苑成交最好

翠苑三区87套位列第一

据杭州我爱我家数据研究院统计，去年杭州老小区中成交量最大的是翠苑。其中，翠苑三区去年共成交了87套，位列第一。钱江晚报美好生活研究院的数据显示，翠苑三区近期成交均价约33320元/㎡，也是翠苑多个小区中相对价格较低的一个。翠苑一区和翠苑四区去年分别成交了49和48套，也在老小区成交排行榜的前几位。其中，翠苑一区价格稍高，近期成交均价38210元/㎡，翠苑四区均价33570元/㎡。

德佑文二路店店长黄梁告诉记者，翠苑在老小区中受欢迎的背后有多个原因。以成交最好的翠苑三区为例，翠苑三区共80多幢，目前在贝壳平台上的挂牌房源高达165套，购房者的可选余地非常大。此外，翠苑三区周边生活配套丰富，出了南门就有大型超市、电影院、综合体等配套。翠苑三区还是翠苑第二小学的学区房，尽管在西湖区，翠苑第二小学并非顶级名校，但在整个杭州范围内，也算较好的教育资源。综合来看，在区域内，翠苑三区的性价比较高，因此也受到不少购房者的青睐。

CFP供图

黄梁解释，购买老小区的基本上都是新杭州人，大部分为“小年轻”。他们对总价敏感，又希望享受到市中心的生活配套，因此老小区的体量、位置和配套，直接影响成交量。像翠苑一区，虽然是老小区改造优秀范本，在翠苑区域内的品质也较好，但是由于单价接近4万元/㎡，价格优势较低，因此成交量不及翠苑三区。整体来看，翠苑成交量大主要归功于翠苑老小区改造在整个杭州的老小区中较为突出，还引进了绿城物业等，从界面和服务上均有提升，吸引了不少年轻购房者在此置业。

大关老小区成交困难

只因主力户型多了10㎡

去年成交量较大的老小区中，景芳也是其中之一。实际上在前年，景芳甚至是成交量最大的老小区板块之一。不过由于房东预期较高，去年景芳有很长一段时间成交停滞。景芳某经纪人告诉记者，在2021年最高点时，景芳老小区成交单价普遍在4万元以上，一些优质房源单价甚至超过5万元。到了2022年，市场下行，但景芳一带的房东普遍预期较高，不愿降价，以至于成交量锐减。“当时，最高点单价6万多元的采荷小区已经降到了4万多元，景芳一些房东的挂牌单价仍在4万元，购房者自然不愿意买单。”该经纪人表示，之后景芳的房源价格开始慢慢下降，成交量也开始增加。景芳三区和景芳四区去年分别成交了47套和27套，近期成交均价分别为29450元/㎡和33710元/㎡。

该经纪人解释，景芳一带的老小区，户型从30㎡到100多㎡不等，可选空间大。加上目前不少房源单价在3万元出头的水平，对于钱江新城、滨江等上班族来说，是性价比较高的首套房之选。该经纪人认为，景芳小区的建筑年代也不算很老，有不少1996年-2000年的房源，相比翠苑甚至要新一些，因此在过去一直颇受购房者青睐。今年春节以后，景芳老小区挂牌量和成交量相比去年提升明显，预计今年交易活跃度将回到高峰水平。

CFP供图

从调查来看，市中心的老小区，热度反而不及翠苑与景芳。朝晖七区去年成交了48套，朝晖四区成交了47套，朝晖六区成交了35套，锦园成交了25套，其余市中心老小区去年成交量仅在20套左右。对此，德佑文晖店店长黄建军认为，翠苑与景芳的成交活跃很大程度上受到周边区域企业聚集的影响，而市中心相对来说新杭州人就业较少，影响了老小区的成交。

同样作为杭州知名老小区代表，大关小区各个组团在去年成交量垫后。大关东七苑、大关南六苑、大关西八苑去年一整年的成交仅为8套、8套和6套，成交均价也已经跌下3万元/㎡。黄建军表示，大关的形势十分严峻。主要原因在于，相比其他老小区，大关房源户型较大。一般老小区主力户型大小在40-50㎡左右，而大关主力户型在60㎡。“多了10㎡，对于购房者来说，总价就要上升30万元左右，这对价格敏感的刚需购房者是很大的阻力。”黄建军认为，除了户型，周边配套以及位置也导致大关各老小区成交萎靡。

2、杭州买小学学区房怎么选，杭州家长砸300多万买学区房

“这个暑假不好过啊，报名人数远远超过了招生计划，部分一表生肯定要被调剂。很想把所有孩子都收下，但实在做不到啊，学校没有这么大容量。只能说，希望家长体谅学校难处。”昨天，杭城公办小学报名结束，一所热门公办小学校长这样向钱报记者感慨说。

这所小学今年招7个班，报名人数却将近400人，“至少80个孩子要被调剂，实在无奈。”

采荷二小报名现场。

困扰杭城多年的热门公办小学“一表生爆棚”现象，今年照旧。记者一圈电话打下来，不少校长都在说“超了，超太多”。校长们还提醒，近几年入学形势越来越严峻，学生一年比一年多，入户年限参考去年往往都不作数，家长在购买学区房时应慎重。

花三百多万买的学区房

报名时被告之：可能读不了

“好不容易省吃俭用买了一套学区房，三百多万元呢，昨天去学校报名，接待的老师说我们的入户年限才2年，可能会被调剂，我一下子就懵了。”一位家长对记者说，她的学区房是前年4月份买的，户口迁入不到2年，“我当时打听了一下，这所小学去年的入户年限不到2年的，想不到只过去1年时间，入户年限又要往上调了。”

这两天在各所小学采访，这样的家长记者遇到不少。

杭州江干区的采荷一小、采荷二小是家长心目中的品牌小学，年年出现一表生爆棚现象。

采荷一小的采荷校区每年招生6个班，每班45人，最多容纳270名学生。学校一位负责人介绍说，昨天报名结束，初步统计报名人数有400多人，按照学校多年来的经验，95%以上来报名的学生是一表生。

这就意味着，有100多个孩子要被调剂。这位负责人说，去年被调剂的学生入户年限已经接近3年，今年估计调剂的入户年限会更长。

采荷一小初步判断，随着2015年确定钱江苑校区的毕业生直接升入杭州钱江新城实验学校后，钱江苑校区学区内买房入户的人数也在增加，调剂的空间也在缩小。

杭州采荷二小的入户年限也在拉长。学校的一位负责人对记者说，学校计划招生8个班，按照一个班最多容纳45人算，也就360人。“从刚结束的报名情况看，今年一表生仍会爆表，实际需要调剂的人数大概在2个班左右。”

这位负责人说，学校去年也是招生8个班，这已经是每年招生人数的上限了。去年调剂的学生数也是接近2个班。

“去年一表生调剂入户年限卡到2年，今年准确数据还没有完全统计出来，但一表生调剂入户年限肯定超出2年。”这位负责人对记者说，前几年一表生调剂的入户年限从半年、一年，一直呈上升趋势，“根据学校对2019年、2020年的摸底数据情况看，一表生爆表情况不会缓解，户籍生人数是一年比一年多，这意味着被调剂的入户年限可能还会拉长。”

去年，采二教育集团新增了景和校区，没有达到入户2年的一表生大部分被调剂到这个校区。一年时间下来，被调剂的家长对这个新校区非常满意。这位负责人说，今年要被调剂的家长可以随时去这个校区参观。

这位负责人说，从学校提前两年摸底户籍生的情况来看，家长在购买学区房时需谨慎，“2020年的户籍生人数已经快与今年的人数齐平，形势相当严峻，家长必须考虑入户年限的问题。”

电影《起跑线》剧照

不仅要看入户年限

买了房不住也会受影响

这几年，杭城热点公办小学对入户年限的要求越来越高，比如杭州胜利小学这两年的入户年限达到了惊人的3年以上。今年学校招生160人，入户年限满4年的就已经有150人了。

杭州滨江区的江南实验学校（月明校区）今年计划招生500多人，报名人数已经超过700人，其中绝大部分是一表生。学校一位负责人说，肯定有部分一表生会被调剂到集团的另一所小学——滨和小学。因为滨和小学和江南实验月明校区实行的是大学区制，从总体报名情况看，招生计划基本可以满足一表生。

杭州拱墅区的卖鱼桥小学，第一天就有400多个新生报名。“我们打算招12个班，每班计划招42人，而从前期的网上预登记来看，除去读民办小学的，还有户籍生约600人，人数肯定要超了。”校长王怡芳说。

杭州下城区的长寿桥小学，同样也面临着户籍生“爆棚”的问题。负责招生的老师坦言，过往几年因为生源多，已经把一些功能教室改成了普通教室。今年在前期摸底的时候，户籍生已经超了100人，形势严峻。

杭州文一街小学的一表生落户年限，也有越来越早的趋势。学校一位老师说，从目前的情况看，落户年限在3年以上的比较保险，“但要以实际居住为前提，买了房没有去住，排队就要靠后。”所以家长们想要确保孩子能入学的话，购房落户或者迁户口就要尽量早一点。

西湖区今年涉及到一表生要调剂的学校还有学军小学求智校区、求是星洲、文三街小学等学校。学军小学前两年已经有部分一表生调剂到另外学校，今年一表生骤增，调剂的学生数量明显增加。相关学校负责人也表示，他们一定会认真安排好调剂工作。面对当前教育均衡化推进，也请家长理性看待学校的差异，正确理解调剂。

杭城一位资深公办小学校长说，别一味迷信学区房，学校差异不大，良好的家庭教育才是王道。良好的居住环境和良好的家庭学习环境才是重要的。比如今年杭外招生，西湖区的翠苑一小、二小、省教研室附小、九莲小学考进杭外的比例都很高，好几所学校都是100%进。

去年一年级新生4.6万人

今年预计还要多

杭城一表生爆棚学校只增不减，原因在于一年级新生入学人数呈现上升趋势。从2011年开始，杭城小学迎来入学高峰。2011年以前，杭城一年级新生人数一直维持在2.3万人左右，2011年一下子接近2.8万人，2012年2.9万人，2013年3.3万多人，2014年3.5万人，2015年3.9万，2016年突破4万人。

杭州市教育局一位工作人员告诉记者，去年杭州主城区的一年级新生是4.6万人，今年的人数估计还会增加。

杭州江干区的一位负责人对记者说，去年该区一年级新生是8800人，“今年报名第一天，报名成功的就已经达到了7000多人，我们估计今年一年级新生人数接近1万人。”

而杭州西湖区的一年级新生人数，几年前就破了1万，今年估计达到1.3万人，占杭州主城区新生人数的25%左右。

多位公办小学校长表示，从今年的报名数据看，常住户籍生增长较快。一位校长说，今年小学招生对象为2011年9月1日至2012年8月31日出生年龄满6周岁的儿童。2012年恰好是龙年，按照中国人的传统观念，龙宝宝特别多。

作为家长，一心想让自己的孩子享受优质教育资源。在杭城，家长要实现这个目标，一是就读民办小学，二是购买品牌小学的学区房。民办小学招生容量有限，于是学区房成为择名校的一个主要方式。

来源：钱江晚报记者 梁建伟 沈蒙和 文/摄

值班编辑：张琴

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